Создавая семью или планируя ее пополнение, да даже просто взрослея, невольно задумываешься о жилом пространстве — пресловутый квартирный вопрос рано или поздно встает перед каждым. «Городские вести» решили узнать, что происходит на первоуральском рынке недвижимости сегодня, как скачут цены на жилье и по карману ли горожанам стать обладателями собственных квадратных метров. Для примера возьмем двухкомнатные квартиры, которые всегда пользуются хорошим спросом.
Цель — квартира. Пусть и через 10 лет.
Такое, чтоб у каждого члена семьи в квартире была своя комната, встречается редко. Многие используют одну комнату как спальню и гостиную. Дети так же часто делят одну комнату на двоих. Нередко они остаются жить в родительском доме и после свадьбы.
— Мы задумались о своей квартире несколько лет назад. Живя у родителей, стали копить деньги не только и не столько на свадьбу, — рассказывают супруги Марат и Ирина Сахабетдиновы. — К активным поискам жилья приступили спустя месяц после дня свадьбы — в ноябре прошлого года. Подтолкнула беременность.
Изначально молодые люди не хотели связываться с ипотекой, а потому смотрели квартиры в пределах 1 млн 300 тысяч рублей. Миллион был свой, остальные планировали взять в кредит. Но уже вскоре поняли — что-то хорошее на это не купишь. От мысли приобретать однушку тоже отказались — во-первых, ребенок будет подрастать, а во-вторых, ценовая разница между однокомнатной и двухкомнатной квартирами не стоит того, чтобы брать небольшую площадь на несколько лет, а потом вновь искать что-то.
— Решили все же взять ипотеку и искать «двушку» новой планировки, — улыбается Ирина. — Банк одобрил нам 800 тысяч рублей. То есть 1 млн 800 — это был наш потолок. Читая объявления, выбирали район. Емлина и Береговая — дешевые, но для нас, живущих на Трубников, далековато кажется. Ленина, Данилова — очень дорого, поэтому остановились на родном районе Корабелки.
Были периоды, когда от поисков просто уставали. Мониторишь, мониторишь — а объявления одни и те же. И апатия возникала, что мы ничего не найдем за свои деньги.
Новая планировка, как правило, это 2 млн, 2 млн 100 и выше. За наши деньги только пятые этажи, чего не хотелось. За время наших поисков проследили скачки цен на жилье — с осени прошлого года до начала нынешней стоимость возросла на 200300 тысяч рублей.
Квартиру супруги нашли и купили к концу лета за 1 млн 810 тысяч рублей (порядка 100 тысяч продавец скинул при продаже).
— Состояние, конечно, аховое, но ремонт так и так планировали, — говорят они. — Пусть через 10 лет, пусть с ежемесячным платежом в 12 тысяч, но квартира будет наша.
За десять лет молодые смогут расплатиться с государством, выплачивая ежемесячно по 12 тысяч рублей.
Спрос формирует стоимость
Действительно, квартира в кредит по ипотеке — практически единственный вариант для «среднего класса» обрести собственное жилье. Можно, конечно, подождать, пока российское правительство реализует национальный проект «Доступное жилье». Но этот вариант — для исключительных оптимистов. Вариант накопить тоже дает свои минусы — цены на рынке жилья растут быстрее роста зарплат. И по данным первоуральского отдела Управления федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии, у нас все больше людей, которые не желают ставить эксперимент с копилкой.
— С начала года за девять месяцев у нас заключено почти 3000 договоров купли-продажи квартир, дарения — 800, за счет ипотек — более 1500, — говорит начальник городского отдела Управления Ольга Францкевич. — Количество сделок на основе кредитных средств выросло значительно — процентов на 30 в сравнении с прошлыми годами.
Активность же покупателей, по словам Ольги Сергеевны, в Первоуральске остается примерно одинаковой на протяжении всего года. Это подтверждают и в агентствах недвижимости — спрос есть всегда.
— У нас мало домов строится, а потому на «вторичку» спрос держится стабильный, — говорит замдиректора агентства недвижимости «ПАН» Татьяна Минькина. — При этом за наличные деньги квартиры приобретают крайне редко. Влияют на рынок недвижимости и различные соцпрограммы для молодых семей, ветеранов и прочее — выдача денежных сертификатов дает возможность большому количеству людей обрести желанное жилье. Хотя здесь есть и «побочный эффект» — это рост цен на жилье.
Не так давно материальную помощь государства получили 45 первоуральских семей. У многих из них сейчас одобрена ипотека и они активно начинают реализовывать свои сертификаты — наступает гонка.
— Соответственно, в декабре будет заметен рост цен — говорит Татьяна Владимировна.
Специалисты предполагают, что он составит, порядка 50 тысяч. Пока же цены стабильны, они не повышались с конца лета. Последний раз скачок был летом — тоже в среднем на 50 тысяч рублей.
Цена рыночная и продажная
Вообще 2012 год, по словам риэлторов, был очень неспокойный в плане цен.
— Например, летом, когда обычно все спокойно, люди в садах и отпусках — спроса нет. Однако этим летом у нас было очень много продаж. Нехарактерная для лета активность стала сюрпризом, — рассуждает Татьяна Владимировна.
Она достает из папки списки квартир на продажу за сентябрь 2011 года и сравнивает цены с минувшим сентябрем — цены выросли на 2530 процентов.
— Самое большое подорожание произошло в начале года, после новогодних каникул, — говорит Татьяна. — На 100150 тысяч рублей где-то. Это при том, что в Первоуральске даже 50 тысяч играют большую роль. Анализируя прошлые периоды, думаю, что и 2013 год исключением не будет, и постепенный рост цен продолжится.
По словам Татьяны Минькиной, связь доходов населения и стоимости недвижимости должна быть понятной: не бывает так, чтобы рост цен значительно опережал покупательскую способность.
— Если продавец значительно завышает цену квартиры или дома, то покупателя попросту нет до тех пор, пока цена не будет снижена до рыночной или даже ниже.
Образно говоря, квартира за 2 млн 200 может три года стоять, но как только скинешь 100 тысяч — уйдет через месяц. Заметнее всего в цене растут одно и двухкомнатные квартиры. Но говорить о средней стоимости «вторички» весьма сложно, поскольку многое зависит от района, от этажа, от состояния квартиры.
Коммуналка — не на последнем месте
Существенно влияет на стоимость квартиры не только ее месторасположение, но и репутация управляющей домом компании.
— Градация цен в зависимости от способа управления была всегда, — говорит Татьяна Владимировна. — Ситуация, когда на дом претендует несколько компаний и все выставляют свои счета, конечно, влияет на продажу.
Наиболее привлекательными районами по квартирам новой планировки являются улицы Ленина, Данилова, Чекистов, начало Береговой, Б. Юности. Особенно ценятся дома под управлением ТСЖ «Даниловское». Двухкомнатные квартиры там идут от 2 млн 150 тысяч рублей. Причем, если окна выходят на Ленина, то цена еще дороже. То есть если взять «двушку» 50 квадратов, то цена квадратного метра там — около 43 тысяч. Причем, как отмечают агенты по недвижимости — это минимум, потому что квартиры выставляют и за 2 млн 500 тысяч даже без особого ремонта.
На рынке недвижимости район Ленина-Данилова принято считать одним из двух центров города. Второй центр — собственно исторический — улица Ватутина от школы №21 до Герцена, плюс проспект Ильича. Это старые квартиры, которые ценятся, прежде всего, за площадь. Стоимость же их, по словам риэлторов, самая разнообразная. Есть и за 4 млн рублей.
Если промониторить объявления Первоуральска, то двухкомнатные квартиры новой планировки на Береговой от «Кировского» до Центра занятости выставляют, в среднем, за 1 млн 900, за Центром занятости —дешевле. Примерно такая же стоимость квартир на Трубников и на Емлина. «Брежневки», которые ближе к ТЦ «Марсу», идут где-то за 1 млн 600 и выше. При этом самый дорогой район по «брежневкам» — это опять же центр, а также улицы Строителей, начало Вайнера. Там и «малогабаритки» выставляют за 1 млн 800.
При этом квадратный метр на первичном рынке стоит порядка 32 тысяч рублей. Когда молодым семьям вручали денежные сертификаты, то сумма материальной помощи рассчитывалась из стоимости 30870 рублей за квадратный метр. Поэтому, если бы в городе строилось много нового жилья, то, конечно, цены на вторичном рынке были бы ниже. Но, к сожалению, строительство в городе почти не ведется, и потому выводы делайте сами/