У каждого из нас рано или поздно случается счастье — покупка земли. Но далеко не все знают, куда нужно идти, к кому обращаться и что делать. Разобраться в этом помогут «Городские вести»
Шаг 1 —в администрацию
Оформлять земельный участок в собственность нужно обязательно, и это обусловлено тем, что право на собственность в России возникает только с момента регистрации в органах Федеральной регистрационной службы. Без оформленного права собственности распорядиться этим имуществом будет нельзя. На сегодняшний день действующее земельное законодательство предусматривает предоставление земельных участков, как для строительства объектов капитального строительства, так и участков которые его не предусматривают. Так же стоит исходить из того, каким будет целевое использование участка.
Чтобы разобраться во всех тонкостях, мы обратились к специалисту — адвокату Сергею Фукалову, который пошагово объяснил, что нужно делать.
Перечень документов
Для начала процедуры оформления собственности необходимо собрать следующий пакет документов:
документы, отражающие историю участка: кто, когда, для каких целей и на каком основании выделял или передавал земельный участок; кадастровый план участка; документы, подтверждающие право собственности на участок (при операциях с участком).
Если вдруг случилось, что собственник участка умер, необходимо собрать документы, подтверждающие права наследников. Ими могут быть решение суда и бумаги от нотариуса (в зависимости от того, как именно участок перешел по наследству).
— Для оформления земельного участка под ИЖС необходимо обратиться в администрацию в комитет по строительству и управлению имуществом, — рассказывает Сергей Александрович. — Там нужно написать заявление на предоставление участка, указать ориентировочный или точный адрес — если есть возможность, то через публичную кадастровую карту — самим отметить место расположения, либо вам это поможет сделать специалист администрации.
Потом данный вопрос уходит на рассмотрение в комитет архитектуры для подготовки соответствующего заключения о возможности предоставления земельного участка. В положении земельного кодекса — статья 34 пункт 1 — прямо указано, что орган местного самоуправления должен принять акт, устанавливающий градостроительное зонирование. В 2010 году были приняты правила землепользования и застройки, которые и устанавливают данные зоны. Если зона предусматривает предоставление земельных участков именно для жилищного строительства, то комитет архитектуры подготавливает заключение о возможности предоставления, а также осуществляет проверку, чтобы не были нарушены права других лиц.
— Если архитектурный комитет все вам согласовал, вопрос уходит на рассмотрение муниципальной межведомственной комиссии по выбору земельных участков, — продолжает Сергей Фукалов. — Комиссия принимает решение. Если оно положительное, то публикуется в СМИ и на официальном сайте администрации — они информируют население либо о приеме заявлений на данный земельный участок, либо о проведении торгов. Это связано с тем, что сегодня участок можно получить двумя способами — либо посредством торгов, либо публичным предложением.
Шаг 2 — ждем месяц
Если мы говорим о торгах, то все заинтересованные лица должны в течение месяца подать заявления на этот участок. Если речь идет о публичном предложении, и заявлений не поступало — вам предоставляют участок в одностороннем порядке.
— Процедура формирования земельного участка будет отличаться. Если администрация принимает решение о проведении торгов, то она сама формирует этот участок, ставит его на кадастровый учет, подготавливает всю техническую документацию, после чего выносится постановление о проведении торгов. Если администрация принимает решение о публичном предложении, а заявлений не поступало, вы будете осуществлять всю процедуру сами — это прямо указано в законе. Постановление администрации будет являться основанием для проведения кадастровых работ — постановке на кадастровый учет земельного участка. После чего вы проводите межевание, сдаете данный межевой план в федеральную кадастровую палату, где участок ставят на учет и выдают вам кадастровый паспорт. По поводу межевания вы можете обратиться в любую компанию, специализирующуюся на этом — их перечень вам предоставит администрация.
История участка
В первую очередь надо собрать всю «бумажную» историю своего земельного участка. За справками и иными документами, подтверждающими выделение данного земельного участка, следует обратиться в администрацию города
После проведения кадастровых работ нужно снова прийти в администрацию с кадастровым паспортом. В течение двух недель после предоставления документов администрация должна принять решение о предоставлении земельного участка и через неделю выдать вам договор аренды.
— Для того чтобы облегчит человеку понимание того, что ему нужно для оформления участка, 12 июля 2010 года было принято постановление главы от №1669, в котором описан административный регламент по предоставлению земельных участков, — поясняет Сергей Фукалов. — Этот регламент все четко прописывает. Постановление можно найти на официальном сайте администрации либо поинтересоваться в самой администрации.
Кадастровый план
Далее нужно получить кадастровый план. Его можно запросить в местном кадастровом центре. Если раньше межевание земельного участка не проводилось, это значит, что его необходимо сделать и поставить участок на кадастровый учет. Этим вопросом занимаются специализированные организации, которые, собственно, и подготовят межевое дело. После этого его будет необходимо вместе с историей участка сдать в органы Роснедвижимости для постановки на кадастровый учет и получения кадастрового плана.
Если межевание проводится не в первый раз и обмер показывает, что площадь участка не соответствует указанной в свидетельстве о праве собственности, как правило, старое свидетельство просто заменяется на новое — с указанием актуальной площади.
Здесь есть некоторый нюанс. Дело в том, что если обмер участка был произведен камеральным способом (без полевых работ), но в кадастровом плане указано, что было проведено межевание, то предстоит объяснить органам регистрации, откуда взялись «лишние» сотки или, наоборот, куда делись недостающие.
Ваше заявление должно быть рассмотрено в течение месяца. Именно в этот срок администрация должна принять решение либо о предоставлении участка, либо об отказе. Одной их основных причин для отказа является изъятие земельных участков из гражданского оборота, либо резервирование их для муниципальных нужд, либо запрет на приватизацию, установленный федеральным законом.
Исключительные случаи — когда у комиссии данный вопрос вызывает сомнения, и нужна специальная выездная комиссия, чтобы убедиться, что все в порядке. В данном случае у чиновников есть полномочия отложить заседание комиссии, но они обязаны уведомить заявителя, что сроки несколько сдвигаются.
Шаг 3 — раскошеливаемся
Когда речь идет о торгах, то нужно будет вложиться финансово. Для проведения торгов администрация ставит землю на кадастровый учет, проводит оценку и от этой суммы делает шаг аукциона. Если мы говорим о предоставлении земли через публичное предложение, там затраты будут только в двух случаях — при межевании земли — будете заключать договор подряда с кадастровым инженером — расценки варьируются от семи до 15 тысяч рублей, в зависимости от расположения, уровня сложности и так далее. Вторая затрата — это госпошлина, она фиксирована — 1000 рублей.
Если одна сторона хочет продать, а вторая — купить, то администрация участвует только в том случае, если земля взята у нее в аренду. Есть определенные нюансы — необходимо постановление администрации о передаче прав аренды. Если срок аренды не превышает пяти лет, то необходимо спрашивать разрешение на переуступку прав аренды. Если срок аренды свыше пяти лет, то лица уведомляют администрацию, что будет происходить переуступка прав. Если земля у вас в собственности, то это уже частно-правовые отношения, в которых администрация не участвует.
После завершения процедуры оформления владелец получает документально удостоверенное право собственности земельного участка, а значит, имеет право его продать, заложить, обменять, подарить или оставить в наследство.
Сдача документов и получение свидетельства о праве собственности
Собрав все документы, необходимо оплатить квитанцию за регистрацию участка в размере 200 рублей. Далее все собранные документы (и при наличии паспорта владельца участка) сдаются в Федеральную регистрационную службу, здесь же пишется соответствующее заявление. После этого в назначенное время можно будет получить свидетельство о собственности на земельный участок.