20:43, 9 Сентябрь 2014 г.2 594

Администрация Дронова побежала впереди паровоза

За последнее время в городе прошло несколько мероприятий, связанных с капитальным строительством жилых домов, на которые следовало обратить пристальное внимание и «снять лапшу с ушей», которую активно навешивает горожанам администрация Дронова своими победными реляциями.

26 августа 2014 года Управлением ЖКХ и строительства ГО Первоуральск было проведено собрание с жителями улиц Трубников, Володарского и Школьная по вопросу строительства в данном микрорайоне жилого комплекса «Ротонда». Представитель УЖКиС А.Малхасьян довел до сведения жителей информацию, что администрацией ГО Первоуральск принято решение о комплексной застройке данной территории и представил потенциального застройщика – ЗАО «Стоун», презентовавшего на собрании «предпроектное предложение» ЖК «Ротонда». На официальном сайте ЗАО «Стоун» указано, что «разработка проекта, проектирование и дальнейшее строительство жилого комплекса «Ротонда» ведется силами ЗАО «Стоун» и планируется под областные программы: освоения застроенных территорий и расселения ветхого жилья».

Казалось бы, что здесь плохого, старые дома, практически в центре города, хотят снести, вместо них построить современные? Будучи главой города, совместно с работниками прежней администрации мы также рассматривали вариант развития застроенной территории именно в этом месте. Знаю, что эта идея прорабатывалась и в предыдущих администрациях. Так что в самой концепции ничего плохого нет, более того, одни только плюсы. Однако, практические шаги в этом направлении, которые начала предпринимать администрация Дронова наводят на размышления и должны настораживать жителей этого микрорайона.

Сам процесс сноса старых (ветхих) жилых домов в конкретном городском квартале с последующей застройкой освободившейся территории новыми жилыми домами называется развитием застроенных территорий. Этот метод интересен для застройщиков еще и тем, что здесь есть возможность получить земельный участок под застройку без проведения аукциона. Этот процесс регламентирован Градостроительным кодексом РФ и имеет четкий порядок действий. Для начала городская администрация должна принять решение о развитии застроенной территории в этом микрорайоне. Решение может быть принято при реализации двух условий – на этой территории должны быть жилые дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и снос этих домов должен быть запланирован в адресной муниципальной программе, утвержденной Первоуральской городской Думой. После этого городские власти обязаны провести открытый аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории, проще говоря, определить застройщика на данной территории. Как видно, администрация Дронова побежала впереди паровоза и привела на собрание к жителям микрорайона потенциального застройщика, что, на мой взгляд, является грубейшим нарушением и откровенным лоббированием чьих-то коммерческих интересов. В этой связи любопытно интервью, данное заместителем прокурора Первоуральска Вячеславом Решетниковым, в частности он заявил «…Администрация лоббирует интересы частной компании, потому что к полномочиям органов местного самоуправления относится и жилищное строительство, это предусмотрено законом об общих принципах организации органов местного самоуправления на территории РФ, уставом городского округа. Вопросы застройки внутри города относятся к компетенции органов местного самоуправления. Без них ничего здесь не может быть, это их полномочия и это нормально. Я бы удивился, если бы представителей органов самоуправления не было бы на данном собрании». Удивительно, что на таком собрании был даже не начальник УЖКХ и С Первоуральска, а какой-то начальник отдела, если не ошибаюсь. На собрании с такой повесткой должен был быть как минимум главный архитектор города или один из замов главы администрации. А вот «потенциальных застройщиков» на этом собрании, по-моему, там и вовсе не должно было быть. Вообще, такое заявление представителя правоохранительных органов мне непонятно, может в газете опечатка? Согласно п.2ст.46.2 Градостроительного кодекса РФ «Договор о развитии застроенной территории» договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса. Предположим, что речь и вовсе не идет о развитии застроенной территории. В таком случае открытый аукцион все равно нужно будет проводить, только уже на право аренды земельного участка. Думается, что все разговоры о лоббировании чьих-то интересов со стороны органов местного самоуправления как до, так и после проведения открытого аукциона просто неуместны, ибо такие действия органов местного самоуправления могут носить коррупционный характер. Администрация города во всех случаях должна лоббировать только одни интересы — законные интересы жителей города.

Вообще-то, чтобы приступать к реализации такого проекта нужно знать ответы на несколько важных вопросов. Во-первых, возможно ли реализовать такое количество вновь вводимого жилья на рынке недвижимости Первоуральска и возможно Екатеринбурга? Какая организация (организации) способны своими финансами и инфраструктурой реализовать такой проект? Как и за чей счет будут расселяться жители этого микрорайона и владельцы нежилых помещений? Какова будет стоимость инженерной инфраструктуры и будет ли участвовать муниципалитет своими деньгами в ее реконструкции? Поскольку в результате мощного ввода нового жилья возникнет потребность в новой социальной инфраструктуре (детсады, школа и др.), за чей счет будут строиться эти объекты?

Итак, с потенциальным застройщиком администрация вроде как определилась. На официальном сайте компании «Стоун» из Екатеринбурга (расшифровывается как ЗАО «Системы теплоизоляции и огнезащиты универсальные») я не нашел реализованных «с нуля» этой компанией проектов по строительству жилых домов, зато в портфолио (реализованные проекты) компании значатся работы по новому трубопрокатному цеху ЧТПЗ, г. Челябинск, что наводит на некоторые размышления. Что касается нашей темы, на сайте указано следующее «В мае 2014 года проведена презентация жилого комплекса со встроенными предприятиями обслуживания, детскими садами, физкультурно-оздоровительным комплексом и подземными стоянками общей площадью 132 574,1 м². Разработка и проектирование данного проекта произведена силами проектной группы ЗАО «СТОУН» по заказу администрации города Первоуральска под программу расселения ветхого жилья» (http://www.zaostone.ru/about/). Честно говоря, не впечатляет информация (с точки зрения претендента на застройщика), приведенная на сайте.

Более половины от заявленной площади в 132 тысячи квадратных метров в любом случае будет составлять площадь жилой застройки. Учитывая экономические тенденции на 2015-2016 гг., которые наблюдаются в нашей стране, есть определенный риск коммерческой привлекательности данного проекта. Потенциальным застройщикам также нужно учитывать затраты на переселение граждан в новые квартиры и стоимость выкупа у собственников жилых и нежилых помещений, а также земельных участков. Подобного рода проекты возможны только при консенсусе со всеми жителями и собственниками, находящимися на этой территории. Затраты у застройщика по этой статье будут немалые, ведь с собственниками нужно будет договариваться по цене выкупа, а это, как известно, процесс хлопотный… Если потенциальные застройщики надеются на какие-то государственные и муниципальные программы по переселению граждан из ветхого жилья в этом районе (читай — бюджетные деньги), то здесь ситуация для них сложная. Во-первых, администрация уже и так на год просрочила реализацию имеющейся программы по переселению граждан из семи ветхих домов на Хромпике. Помимо этого имеются ветхие дома в Талице, которые также вошли в программу по переселению. Также имеются ветхие и аварийные дома, признанные таковыми в разное время и находящиеся в разных частях ГО Первоуральск. Иными словами, есть уже очередь из других ветхих и аварийных домов в городе, прежде чем черед дойдет до домов в вышеназванном микрорайоне. Если будет нарушена очередность по времени признания домов ветхими и аварийными, то следует ожидать судебных разбирательств и скандалов со стороны жителей домов, признанных ветхими и аварийными еще ранее. В общем, потенциальным застройщикам здесь «светит» расселять граждан и выкупать недвижимость за свой счет, что существенным образом будет сказываться на норме прибыли проекта. Если в Екатеринбурге с его рыночной ценой за квадратный метр это все равно интересно, то в Первоуральске может быть критично.

Некоторые жители микрорайона, который администрация желает развивать, спрашивают меня о том, что будет с ними. Для начала всех проживающих на данной территории нужно разбить на две группы. Первая группа — у кого неприватизированное жилье. Вторая группа — собственники квартир или нежилых помещений в многоквартирных домах. Если проект будет реализовываться и у него появится застройщик, этот застройщик обязан будет приобрести или построить жилье и передать его муниципалитету для жильцов, у которых не приватизированы квартиры… Муниципалитет, в свою очередь, должен будет переселить таких жильцов в это жилье. Здесь для людей будет крыться много «подводных камней» по поводу того, сколько квадратных метров будет обязан дать муниципалитет. Есть и судебная практика, когда люди осуществляли реприватизацию своих квартир в многоквартирных домах, находящихся на территориях, которые попали в процесс «развитие застроенной территории». У собственников же застройщик будет обязан выкупать недвижимость по цене выкупа, установленной муниципалитетом. Особо обращаю внимание собственников, что в понятие недвижимость входит как сама квартира, так и земельный участок, который отмежеван для данного многоквартирного дома. Насколько мне известно, земельные участки под многоквартирными домами в этом микрорайоне были отмежеваны администрацией в 2012-2013 гг. и сейчас являются общей долевой собственностью собственников многоквартирных домов.

На вышеназванном собрании и по имеющимся у меня данным от самих жителей, собственникам квартир предлагают выразить согласие на запуск процесса признания их многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу. Как я указывал выше, это является необходимым условием для принятия администрацией города решения о развитии застроенной территории в этом микрорайоне. Обращаю внимание на то, что согласно п. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме. Более того, согласно Градостроительному кодексу РФ в договоре о развитии застроенной территории, который должен быть заключен в результате открытого аукциона между муниципалитетом и застройщиком, есть прямое обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Как известно, если граждане не договорятся о выкупной цене (определяет ее муниципалитет, а оплачивает застройщик), они вынуждены будут идти в суд. Понятно, что застройщик будет стремиться к минимизации своих издержек и неизвестно на чьей стороне будет играть городская администрация.

Из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что для собственников квартир и нежилых помещений (подчеркну — собственников) момент признания многоквартирного дома аварийным в микрорайоне, который планируется под развитие застроенной территории, является ключевым. Именно в их руках сейчас находится право инициировать процесс признания своего дома аварийным и подлежащим сносу, а значит, они могут до этого момента диктовать условия всем желающим поучаствовать в конкурсе. А как показало собрание 26 августа, таковые, с «легкой руки» администрации, уже есть. Я бы рекомендовал собственникам получить наибольшие выгоды от своей недвижимости сейчас, нежели дожидаться, когда цену будет диктовать муниципалитет (почему-то подозреваю, что в интересах застройщика). Поэтому взвешено подходите к любым решениям, связанным с этим делом.

В дополнение хочу сказать, что всем кому требуется юридическая консультация по этому поводу, могут обращаться в Первоуральское местное отделение партии «ЯБЛОКО» и общественную организацию «Первоуральцы». Телефон: 8-952-737-6507. Электронный адрес: ekbyabloko@gmail.com

Комментарии 131

Внимание! Комментарии на сайте не премодерируются. Правила
Комментируя, вы даете согласие на обработку персональных данных.