Совсем скоро в Первоуральске начнутся капитальные ремонты многоквартирных домов, и, как показали минувшие собрания с собственниками жилых помещений, у людей остается много вопросов: что именно и в каком объеме будет ремонтироваться, каким образом определится подрядчик, могут ли люди контролировать свои платежи и наблюдать за ходом выполняемых работ… «Городские вести» дали возможность читателям задать все интересующие вопросы председателю комиссии по правовым вопросам реформы ЖКХ и тарифному регулированию Свердловского регионального отделения «Ассоциации юристов России» Ксении Лумповой.
— Дома, попавшие в программу капремонтов в 2009 году, жители которых с удивлением обнаружили, что их дома снова включены в программу, по тем же самым направлениям, причем, ремонт будет в ближайшее время. Пример, Чкалова, 37, в котором я живу. В 2009 году с нас собрали денег, чего-то там подрядчики колупали, ремонтировали фасад и инженерные сети. В первую же послеремонтную зиму мы остались без водопровода. Фасад, спустя шесть лет, сами можете увидеть, в каком «прекрасном» состоянии. Сейчас нам предлагают сброситься абсолютно на то же самое. Не кажется ли вам, что это как-то несправедливо? Кто будет отслеживать качество капремонта? Если жители — то они мало что понимают, к тому же инертны. Нет ли возможности привлекать каких-то экспертов? Существует ли механизм возврата денег, если ремонт выполнен некачественно?
— В соответствии со ст.8 Закона Свердловской области от 19.12.2013 N 127-ОЗ «Об обеспечении проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Свердловской области» региональная программа капитального ремонта включает в себя перечень ВСЕХ многоквартирных домов, расположенных на территории Свердловской области, за исключением: домов, признанных аварийными и подлежащими сносу; домов, физический износ которых превышает 70%; домов, в которых совокупная стоимость капитального ремонта, в расчете на 1 кв.м. общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом Свердловской области, принимаемым уполномоченным органом; домов, в которых имеется менее чем 3 квартиры.
Соответственно, дома, в которых ранее проведен капитальный ремонт, также вошли в программу, но только срок проведения ремонта определен гораздо более поздней датой.
Что касается справедливости «повторного» включения дома в программу ремонтов и соответственно сбора платы с жителей на капитальный ремонт, то хочу отметить, что в рамках программы капитальных ремонтов по Федеральному закону № 185-ФЗ от 21.07.2007г. «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» собственники оплатили только 5% от стоимости ремонта. Потребность в капитальном ремонте возникает не разово, для поддержания жилфонда в нормальном состоянии требуются систематические работы по капитальному ремонту, поэтому даже в случае выполнения всех работ по капитальному ремонту ранее (как в вашем случае), собственники не освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт, который будет проведен в последующем.
Действительно, по некоторым домам, капитальный ремонт в которых ранее проведен в рамках ФЗ-185, в программе не указана информация о проведении таких ремонтов. По этой причине и срок ремонта указан в самые ближайшие годы. Однозначно указанная информация будет откорректирована муниципалитетом, и при актуализации программы (которая производится каждый год) срок ремонта по данным домам будет перенесен на более поздний срок.
По вопросу контроля за качеством капитального ремонта: все зависит от способа формирования фонда капитального ремонта. В случае формирования фонда капитального ремонта «в общем котле», то есть у регионального оператора, то в соответствии со ст.182 Жилищного кодекса РФ именно региональный оператор обеспечивает:
- проведение капитального ремонта;
- подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;
- привлечь подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры;
- контролировать качество и сроки выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;
- осуществлять приемку выполненных работ и прочее.
В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете ответственность за ненадлежащее качество проведенного ремонта несут собственники помещений.
Относительно возврата средств за некачественный ремонт, то, как такого возврата средств собственникам, не предусмотрено. Обязанность регионального оператора — контролировать качество и сроки выполнения работ подрядной организацией, добиваться устранения выявленных нарушений, в том числе в судебном порядке.
Ксения Михайловна! Если собственником жилья является муниципалитет, означает ли это, что именно он должен платить взнос за капремонт?
Да, именно это и означает. Согласно ст.169 Жилищного кодекса РФ обязанность уплаты ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме возложена на собственника помещения в многоквартирном доме.
Таким образом, именно муниципалитет, являясь собственником неприватизированной квартиры, обязан оплачивать взносы на капитальный ремонт. Обращаю внимание, что решением Первоуральской городской Думы от 30.01.2014 N 116 «О плате за наем муниципального жилищного фонда городского округа Первоуральск» с 01 февраля 2014 года плата за наем установлена в размере 6,10руб. за 1 кв.м. (то есть равным взносу на капитальный ремонт, установленному постановлением Правительства Свердловской области от 27.12.2013 № 1625-ПП). Решением Первоуральской городской Думы от 25.12.2014 N 241 размер платы за наем с 1 апреля 2015г. увеличен до 8,20руб. за 1 кв.м. (то есть равным взносу на капитальный ремонт, установленному постановлением Правительства Свердловской области от 01.10.2014г. № 833-ПП).
При состоявшейся сделке купли-продажи квартиры, кто должен вносить взнос за кап.ремонт в случае накопившегося за него долга прежним собственником?
— Согласно части 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Таким образом, новый собственник помещения, в случае ненадлежащего исполнения предыдущим собственником обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт (наличие задолженности), будет нести обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт и за предыдущего собственника.
Поэтому, при совершении сделки по приобретению квартиры, необходимо внимательно отнестись к данному вопросу, запросить справку о наличии/отсутствии задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт.
Насколько я понимаю, региональный фонд, куда перечисляется плата за капремонт, самостоятельно выбирает того кто его будет проводить. Но вот как регулируется вопрос в случае некачественного ремонта? Кто должен принимать работу? Кто должен выдвигать претензии в случае некачественного ремонта?
— Я отвечала на аналогичный вопрос Sgt.Pepper, но кратко повторюсь. Все зависит от способа формирования фонда капитального ремонта. В случае формирования фонда капитального ремонта «в общем котле», то есть у регионального оператора, в соответствии со ст.182 Жилищного кодекса РФ именно региональный оператор обеспечивает контроль качества и сроков выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации; осуществляет приемку выполненных работ.
В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете ответственность за ненадлежащее качество проведенного ремонта несут собственники помещений.
Уважаемая Ксения! Вопрос. Решение общим собранием не выносилось, а квитанции (при чем, отдельные и не управляющей компанией) приходят. Законно ли это? Квитанции от ОАО «ЭнергосбыТ Плюс» (орфография подлинная), а УК — «ЕРЦ». Договор с собственником квартиры или управляющей компанией не заключался.
— Уважаемый Алексей! В случае аккумулирования взносов на капитальный ремонт у регионального оператора, то есть «в общем котле», оператора по сбору взносов на капитальный ремонт определяет Региональный фонд. В Свердловской области начисление взносов на капитальный ремонт и доставку квитанций от имени регионального фонда производит более сорока платежных агентов. В Первоуральске такими агентами являются ОАО «ЭнергосбыТ Плюс», ПМУП «Единый расчетный центр» и ООО «ЕРЦ».
Обращаю внимание, что в случае формирования средств в «общем котле», управляющая компания и ТСЖ не имеют никакого отношения к данным средствам, и соответственно не определяют оператора (расчетный центр) по сбору средств. Поэтому, и договор между региональным оператором и управляющей компанией не заключается.
Здравствуйте, Ксения Михайловна. Какие санкции предполагается применить к неплательщикам.
— В соответствии с частью 14.1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта проценты. Уплата указанных процентов осуществляется в порядке, установленном для уплаты взносов на капитальный ремонт.
Размер процентов определен частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно: в размере одной трехсотой cтавки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
В настоящее время Правительством Свердловской области принято решение о наложении моратория на начисление пени за просрочку оплаты взносов по капитальному ремонту. В случае погашения задолженности до 1 июня 2015 года, пени начисляться не будут.
Также обращаю внимание, что в случае наличия задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт, будет приостановлена выплата субсидий и компенсации расходов по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Еще один вопрос — как раз на субботнем митинге, судя по репортажу «Городских вестей», прозвучала интересная информация от одной жительницы Талицы, которая сообщила, что живет в доме, который предполагается снести в будущем году, тем не менее, плата за капремонт собирается и дом поставлен в очередь на капремонт. Что делать жителям таких домов — начинать платить сейчас или дождаться переселения в новые дома и платить уже, исходя из новых условий проживания?
— Дома, признанные аварийными и подлежащими сносу; дома, физический износ которых превышает 70 %, не должны быть включены в региональную программу капитального ремонта, и соответственно, собственники, проживающие в таких домах, не обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт.
Включение такого дома в программу, безусловно, ошибка. Собственникам необходимо обратиться в Администрацию городского округа Первоуральск и Региональный Фонд содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области (в городе Первоуральска находится по ул.Советская, 6В) с требованием исключения данного дома из программы, а также требования возврата необоснованно оплаченных взносов на капитальный ремонт.
Живу по улице Чкалова, 24. Квитанции за капремонты идут на одном листе со счетом за электроэнергию. Раньше была отдельная квитанция за капремонт, отдельная — за электричество, я их разделяла для удобства. Я не хочу, чтобы была общая квитанция. Что делать?
— Уважаемая Альбина, ничего не делать с этим не нужно, да и не сможете, поскольку это не входит в полномочия собственников. Нужно оплачивать квитанцию. Выбор оператора (расчетного центра) является правом регионального фонда. Вам важно понимать, что наличие штрих-кодов на квитанции позволяет расчетному центру расщеплять (разделять) ваши средства и направлять напрямую региональному оператору за капитальный ремонт, энергоснабжающей организации за электроэнергию.
Вопрос поступил от читателя по телефону:
- В этом году сделают капитальный ремонт в первых 20-ти домах. Что будет, если они после ремонта перестанут платить. Кто и как это будет отслеживать?
- Наша соседка продолжительное время продает свою квартиру. И за капремонт не платит. Когда в этой квартире появятся новые хозяева, они обязаны будут оплатить долг предыдущей хозяйки? Несправедливо получается, ведь все остальные жильцы нашего дома исправно платят за капремонт.
Людмила Мамаева
- Проведение ремонта в доме, не снимает обязанности с собственников продолжать оплату взносов на капитальный ремонт. Ведь нужно понимать, что сейчас ремонт в их доме проведен за счет средств с других домов, который необходимо пополнить для обеспечения проведения ремонта других домов.
Кто контролирует оплату собственниками взносов на капитальный ремонт?
В случае оплаты взносов региональному оператору, именно региональный Фонд обязан вести претензионно-исковую работу с собственниками-должниками.
- В соответствии с ч.3 ст.158 Жилищного кодекса РФ, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Таким образом, новый собственник помещения, в случае ненадлежащего исполнения предыдущим собственником обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт (наличие задолженности), будет нести обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт и за предыдущего собственника.
Живу на проспекте Ильича, 29. УК ГУК. Квитанции на капремонты приходят от ЕРЦ еще с прошлого года. Кроме капремонтов там еще строка за домофон. Исправно платим. В прошлом месяце пришла квитанция от ОАО «ЭнергосбыТ Плюс». В ней есть только строка за капремонт. При чем сумма солидная — 1.347, 06 руб. На подъезде повесили объявление, что это у нас долг за капремонты с ноября 2014 года. В УК говорят не оплачивать эту новую квитанцию. В этом месяце сумма стала больше — 1.733, 28 руб. Что это за квитанции? Кому все-таки платить? Подскажите.
— Квитанции ОАО «ЭнергосбыТ Плюс» по сбору взносов на капитальный ремонт в доме по пр.Ильича, 29 (и еще в восьми домах в городе) выставлены ошибочно. Оператором по сбору средств на капитальный ремонт в вашем доме является ПМУП «Единый расчетный центр». Между ПМУП «ЕРЦ» и Региональным фондом 20 марта 2015 года заключено соответствующее соглашение, указанный вопрос урегулирован, все необходимые перерасчеты будут произведены с 01.11.2014г. Взносы на капитальный ремонт в вашем доме нужно оплачивать по квитанции ПМУП «ЕРЦ».
Натали:
У нас в доме 24 квартиры. Мы с соседями приняли решение не оплачивать взносы по капитальному ремонту многоквартирного дома. Мы знаем, что по жилищному кодексу мы сами, жители, все вопросы по дому решаем. Все это грамотно оформили протоколом собрания собственников. Юристы протокол смотрели и сказали, что протокол правильный. Правы ли мы и куда должны мы сдать этот протокол, чтобы прекратилось выставление нам квитанций по капитальному ремонту.
— Добрый день! Нет, Вы не правы. Вы неверно трактуете положения федерального и регионального жилищного законодательства в части организации и проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.
Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Соответственно, поскольку программа утверждена органом государственной власти, то и ее корректировки возможны только этим органом, а не собранием собственников. В региональную программу включены абсолютно все многоквартирные дома области, за исключением домов, которые признанны аварийными и подлежащими сносу.
Вы должны понимать, что уплата взносов на капитальный ремонт с 1 ноября 2014 года является такой же обязательной платой как, например, коммунальные услуги. Вы же с соседями не можете на собрании принять решение об отказе от оплаты коммунальных услуг. Верно?
Отказаться от участия в программе капитального ремонта нельзя, к сожалению. Прекратить оплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт нельзя! Собственники не правомочны принимать такое решение ни общим собранием, никаким иным способом. Юристам, которые «протокол смотрели, и сказали, что протокол правильный» от меня «привет!»
Прекращение уплаты взносов на капитальный ремонт повлечет негативные последствия: во-первых, это рост задолженности, и соответственно начисление пени за просрочку уплаты. Региональный фонд вправе взыскать с вас данный долг в судебном порядке, с возложением на вас судебных расходов. Во-вторых, в случае, если должник является льготником по оплате услуг ЖКХ, выплата льгот будет приостановлена ввиду сформировавшейся задолженности.
Изина Тамара Яковлевна
Будут ли мне платить льготы за капитальный этот ремонт?
— Уважаемая Тамара Яковлевна! Поскольку, взнос на капитальный ремонт в соответствии с Жилищным кодексом РФ входит в структуру платы за жилищные услуги, начисленные суммы будут учтены при предоставлении Вам мер социальной поддержки, будь то субсидии либо компенсации расходов. Все льготные категории, которые получают компенсацию расходов на жилищные услуги, ремонт жилья, будут получать и компенсацию расходов на оплату взноса на капитальный ремонт.
Взнос за капитальный ремонт будет учитываться и для получения права на получение субсидий, если вместе со взносом, сумма превышает величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (из расчета 12 % — для одиноко проживающих граждан и семей, которые имеют среднедушевой доход ниже величины прожиточного минимума, установленного в Свердловской области, и 22 % — для иных одиноко проживающих граждан и семей).