Ухоженные территории, отремонтированные фасады, мусор, который складывается в урны просто потому, что они есть, атмосфера благополучия и уюта. «Ну что вы хотите, это ж Европа» — скажете вы, как только узнаете, что речь пойдет о Германии. И добавите: «Конечно, у бюргеров все иначе — порядок и расчет у них в крови, менталитет другой, не то, что широкая русская душа». Почему широта русской души не оправдывает жизни среди помойки, а также об экономическом обосновании любого менталитета — в интервью Константина Болышева «Городским вестям»
Приятное сосуществование жителей и УК
— Константин Викторович, с какой целью в Германию ездили?
— Если сформулировать коротко: посмотреть, насколько там лучше, чем здесь, и понять причины этой разницы. За пару десятков лет работы Академии Менеджмента Нижней Саксонии в городе Целле в ее стенах побывали тысячи специалистов из России (включая главу администрации Алексея Дронова и директора МУП «Водоканал» Валерия Хорева — ред.). Многие из них знакомились с опытом работы жилищно-коммунального хозяйства Германии. В этом плане визит представителей нескольких управляющих компаний Екатеринбурга и Первоуральска в Ганноверский потребительский строительный кооператив Spa Bauverein не был уникальным.
— Строительный кооператив — это типа наших управляющих компаний?
— Скорее, не управляющая, а эксплуатационная компания. Смысл в следующем: небольшое предприятие, основанное еще в XIX веке, занимается тем, что строит, реконструирует и обслуживает дома. На сегодняшний день их жилфонд — 500 тысяч квадратных метров. Для того, чтобы жить в домах компании, люди платят долевой взнос — порядка 3000 евро. Помните, как раньше было? Люди жили в квартирах, которые были в соцнайме у муниципалитета? Так же и здесь, но найм не у государства, а у кооператива. На эти долевые взносы пайщиков кооперативы строят и реконструируют дома. Таких предприятий в Германии много. А вообще я бы начал разговор не с этого…
Константин Болышев протягивает подшивку из трех листов с забавным названием на обложке: «Правила приятного сосуществования и общения. Внутренний распорядок зарегистрированного товарищества «Сберегательный и строительный союз». Помимо рекомендаций о том, как стоит себя вести, чтобы избежать ненужных проблем, вполне себе четкие правила, что должен делать наниматель. А именно: сортировка мусора, уборка лестничных клеток, мытье окон и перил в подъездах.
[nggallery id=383]— Получается, жители берут на себя часть обязанностей управляющей компании? Содержание жилфонда — так это называется? Что остается УК?
— Чем занимается ваша управляющая компания — вопрос, отвечая на который среднестатистический россиянин скажет: пол моет в подъезде и дворы метет. И будет прав на 5% — потому что помимо текущей уборки существует работа, которая обывателю не видна: ремонт крыш, работа в подвалах, текущие ремонты и так далее. Что касается опыта Германии, то немецкая управляющая компания обеспечивает капитализацию жилищного фонда — ее задача, чтобы управляемая ее недвижимость как минимум не обесценивалась, как максимум росла в цене. Ее задача сохранять деньги собственников, вложенные в их квартиры. По закону жилой дом в Германии, если в него ничего не вкладывать, полностью амортизирует в течение 70 лет. Полностью самортизировавшую недвижимость нельзя ни выгодно сдать, ни выгодно продать, как объект вложения инвестиций он становится бессмысленным. Такое понимание управления недвижимостью — само собой разумеющееся.
История про замечательный киоск
— Дворы-то кто метет в итоге?
— У них очень развиты сервисные услуги. Раз в три года проводится тендер и выбирается подрядчик на все виды ремесленных работ. Электрика, ремонт, монтажные работы. Штат управляющей компании — полторы сотни человек, и ни одного слесаря, одни управленцы.
— Вернемся к немецкой сознательности. А если не хочет человек мыть подъезд сам и говорит: я вам плачу — вот и мойте?
— Управляющая компания может взять на себя и эти обязанности, но за отдельную плату. Вообще, таких претензий у жителей не возникает, они распределяют обязанности между собой и воспринимают это как догму — понимают, что экономят. Или вот еще больной для нас вопрос — стоянки автомобилей во дворах. Вопрос решен рационально. Двор разлинован на места парковок. Хочешь парковаться — бери место, плати за него (деньги идут в «общий котел») и паркуйся. Нет места, не хочешь платить — город большой. Ставь, где сможешь. Нравится — не нравится, но во дворах порядок.
— Какую часть в расходах немецкой семьи составляет плата за жилье и коммунальные услуги?
— Давайте посчитаем. 5 евро — средняя ставка, 60 квадратных метров — средняя площадь квартиры, плюс половину от этой суммы составляют коммунальные услуги. В Германии достойная зарплата — 2500-3000 евро. Я говорю, достойная — это значит, не у всех. Получается, примерно 1/5-1/6 часть от дохода. Но это мы посчитали относительно бюджетного жилья. Если человек проживает в новом доме — там расходы будут составлять примерно 800 евро. Вообще, квартплата — самая большая статья расходов в бюджете немецкой семьи.
— Кто устанавливает тарифы? Администрация?
— Нет. Администрация вообще никакого отношения к деятельности управляющей компании не имеет: ни помогает финансово — на это в бюджете просто нет денег, не мешает репрессиями — такого органа, как, например, ГЖИ, там нет. Ведь все штрафы — это, по сути, изъятие денег жильцов в бюджет государства. Тариф устанавливается правлением управляющей компании, которое рассматривает сумму затрат. Когда нужно увеличить — отправляют всем жителям договор.
— И что, все подписывают?
— Подавляющее большинство подписывает. Кто не согласен — идет в суд. Ни разу еще суд не встал на сторону жителей, потому что рассматривает это как бытовой терроризм — мало ли, чего вы там не хотите, есть экономически обоснованный тариф. Мы спросили, сколько исков в год. Ответ: 5-6 сутяжников, не больше.
Фото предоставлено Константином Болышевым
— Подождите, администрация вообще никак не участвует в деятельности УК?
— Давайте пример — история об одном павильоне, чтобы понять если не разницу менталитетов, то разницу подходов точно. Посреди двора стоял киоск, в котором продавали спиртное. Район не фешенебельный, поэтому в киоске начала собираться местная алкобратия. Жителей это начало сначала смущать, потом беспокоить, потом возмущать. В итоге в управляшку посыпались жалобы. Руководитель УК отправился в мэрию Ганновера и говорит: «Так больше продолжаться не может». «Действительно, как такое может продолжаться? Ну, совсем никак» — отвечают в мэрии. И легкой рукой выделяют землю в аренду УК. Те сносят притон алкоголиков. Временных затрат — полгода. Сейчас на месте киоска — павильон, место встреч жителей, где они общаются, пьют чай-кофе и читают книги. Книги сами приносят — прочитал-принес. Когда уезжают — ключи оставляют, чтоб цветы поливали.
А вы говорите — менталитет
— То есть разница в менталитете все же есть?
Средняя зарплата Екатеринбург — 30347 рублей, средняя зарплата Ганновер — 2500 Евро (138,850 рублей). Разница — 457,5%
% стоимости содержания жилья к зарплате: Екатеринбург — 0,06, Ганновер — 0,22. Разница — 366,6%
Стоимость строительства нового жилья: Екатеринбург — 39822 рублей, Ганновер — 3000 Евро (166,620 рублей). Разница — 418,4%
% стоимости содержания жилья к стоимости нового строительства: Екатеринбург — 0,048, Ганновер — 0,18. Разница — 375%
— Я часто слышу слово «менталитет». Мол, менталитет у русских и немцев разный — поэтому у них чисто, а мы на помойке живем. Мое личное мнение — менталитет это вторично. Первичны — рациональность и организованность. Просто невыгодно делать по-другому — есть экономическая обоснованность. Например, тема мусора. У нас время от времени возникают призывы: давайте будем порядочными и экологичными, и начнем сортировать мусор. Давайте. Только в Германии, когда мы платим за упаковку, мы одновременно платим и за ее утилизацию и переработку. И это на уровне закона. У немцев есть выбор: сортируй мусор и выбрасывай его бесплатно. Не хочешь — не сортируй. Но тогда плати 12 евро за каждый 60-литровый бак. Как тут не будешь сознательным и с хорошим менталитетом? Не секрет, что на Западе одним из мейнстримов является экологический вопрос. Тема энергосбережения — одна из ее составляющих. Российскому законодательству знаком институт энергосервисного контракта. Гораздо менее известно о практике применения энергосервиса. Одна из причин небытия — процедура его подписания и реализации. По российскому праву для заключения такого контракта необходимо решение общего собрания собственников. На этом собрании должно быть утверждены детально условия контракта. По Германскому праву для применения механизма энергосервиса не требуется решение собственников. Это обязанность, которая должна выполняться. В результате немецкому управляющему необходимо доказать эффективность сделки только профессионалу из банка, который кредитует строительство или реконструкцию жилья, а российскому — целому общему собранию обывателей, которым постоянно объясняют в СМИ, что причина всех бед в ЖКХ — нерасторопные и неисполнительные, часто вороватые управляющие компании. А тут еще энергосбережение — вообще китайская грамота. Итог — потенциал энергосбережения не используется. В Германии, например, есть стандарты, по которым дом должен быть энергосберегающим объектом, а обязанность управляющей компании — сделать это путем утепления фасадов и более технологичными способами.
— Получается, чтобы жить лучше, надо платить — больше?
— Понятно, что хоть мы все сто раз согласимся, что тарифы нужно поднять на 366% — никто это не сделает. Слишком радикальными могут быть последствия. Применение механизмов, о которых мы говорили, такой, как энергосбережение, не уменьшает стоимость содержания и ремонта жилья, но значительно сокращает общие затраты на содержание жилища. Имея такой действенный экономический механизм рационального хозяйствования, немецкие обыватели поневоле становятся воспитанными, заботящимися об окружающей среде жителями комфортной страны. А в целом — они нормальные такие люди, почему-то много курят, и окурки им лень донести до урны. Кидают там, где докурили сигарету. А вы все про менталитет, да про менталитет. Еще неизвестно, у кого менталитет лучше. Не видел ни одного участника нашей группы практикантов, чтобы, покурив, бросили бычок под ноги. Общались с переводчиком, который в начале 90-х годов в одной из первых волн эмиграции, будучи этническим немцем, переехал в Германию из Казахстана. Вот его короткий рассказ, с ответом на интересующий нас вопрос: «В начале 90-х из России в Германию конечно мало приезжали. Первые волны интересующихся и туристов — вторая половина 90-х. Когда люди сделали первые деньги в бизнесе, и появилось желание посмотреть, как устроен мир. Когда я им рассказывал о том, как ведут бизнес в Германии, как работают, что ценится, как организовано, многие из них говорили — да зачем нам это? Так, как у вас здесь зарабатывают — у нас этого еще сто лет не будет. Прошло 10 лет, и те, кто остался с этой философией по жизни — либо без денег, либо с деньгами, но без своего бизнеса и работают на кого-то. Те, кто стал так или иначе применять немецкий опыт ведения дел — достигли успехов. В этом плане вам повезло — по сути дела вы сейчас в машине времени, попали на пару десятков лет вперед. И с вероятностью очень высокой у вас будет так или очень похоже, поскольку то, как это здесь работает — это придумал не кто-то шибко умный, а это — результат проб и ошибок».