«Спасите нас от этих капитальных ремонтов» — на исходе ремонтного сезона 2015 года звонки в редакцию с подобным посылом поступали все чаще. Глухая стена между жителями и подрядчиками, управляющие компании, которые лишь разводили руками и говорили о невозможности влиять на процесс, наконец, администрация, которая обратила пристальное внимание на проблему лишь после залитой раствором лепнины и понимания — несмотря на одну из лучших платежных дисциплин, Первоуральск срывает сроки сдачи капитально отремонтированных домов. Все эти
Новость по теме:
Жители Первоуральска бьют тревогу — капремонты уничтожают лепнину
проблемы списали на первый блин, который комом — программа капитальных ремонтов только стартовала, ошиблись с креатурой руководителя фонда, нашли еще несколько козлов отпущения. В этом году «Городские вести» вновь встретились с представителями регионального оператора и попросили рассказать, какие гарантии дает фонд, чтобы вновь не потерпеть провал. На вопросы издания ответила начальник отдела делопроизводства Фонда содействия капитальным ремонтам Дарья Быкова.
Не полтора землекопа
— В прошлом году внесены изменения в порядок выбора подрядных организаций. Сейчас уже проведены новые конкурсы на 2016 год. Новый порядок позволил избежать ошибок прошлого года? Поможет ли он защитить фонд и собственников от недобросовестных подрядчиков?
— Да, мы учли опыт предыдущего периода, внесли ряд изменений в конкурсную документацию и условия договора. Основные изменения касались именно критериев отбора подрядных организаций — они стали более жесткими. Сейчас ужесточены требования к опыту подрядных организаций — мы изучаем их работу на аналогичных объектах, в многоквартирных домах. Кроме того, добавлено требование, что специалисты, работающие в компании подрядчика, должны быть официально трудоустроены.
В этом году конкурс на проведение капитальных ремонтов выиграли компании «Линкор» и «Промстройсервис». Строительный контроль будет вести компания «Вест». «Городские вести» наводят справки об этих фирмах
То есть не может победить организация, где устроены только руководитель и бухгалтер. Мы должны видеть штат из реальных людей, которые выходят на работу. Также появилось очень важное требование — если фонд когда-либо расторгал договор с тем или иным подрядчиком, который недобросовестно себя проявил, то этот подрядчик не будет допускаться до участия в новом конкурсе. Также изменились требования и к стройконтролю: отчетность стала более регулярной и обязательное условие — фотофиксация. В том году мы на этом настаивали, но требовать не могли — в договоре прописано не было. Сейчас есть — поэтому можем.
— Как часто предоставляются отчеты?
— Отчеты регулярные — раз в неделю. При этом как условие — постоянный контакт. Если собственник звонит на горячую линию, то мы даем телефон стройконтроля. В особых случаях, если требуется участие фонда, то тоже связываемся.
— Опыт прошлогодней кампании показывает, что в тендере принимали участие фирмы, стаж работы которых ни один день. Но никто не мешал им нанимать субподрядчиков, и на стенах у нас по мановению волшебной палочки появлялись гастарбартеры, при этом качество работы страдало…
— От этого мы, наверное, не уйдем. Закон не запрещает генеральному подрядчику заключать договоры с более мелкими строительными компаниями. Это нормальная практика, потому что лоты большие. Организация обычно выигрывает несколько конкурсов, на одной территории справляется своими силами, на другой заключает договоры субподряда. С одной стороны, это плюс — обеспечение рабочими местами людей на данной территории. Но проблема в том, что у фонда нет отношений с третьими лицами, у него отношения с генподрядчиком, который уже должен следить за качеством работы субподрядчиков. По логике, подрядчик заинтересован в качестве выполняемых работ, ведь на приемке объекта отвечать за качество перед комиссией будет он.
Новость по теме:
Жители Первоуральска удивлены, что капремонты превращаются в строительный стриптиз
Я знаю пароль, я вижу ориентир
— В прошлом году вышла странная история. Строительно-монтажные работы и стройконтроль осуществляла одна и та же компания — «Линкор». Получается, что сами ремонтируем, сами же себя и контролируем. Сейчас внесены изменения по этому критерию?
— Да, в прошлом году в условиях договора не было такого пункта, который бы запрещал такие накладки. Тем более конкурсы проводились параллельно — и на выполнение работ по капремонту, и на строительный контроль, и мы не могли отказать компании в участии в конкурсе. Здесь бы уже фонду озвучило свои претензии УФАС. Сейчас да, эта ситуация учтена, и такого больше не повторится: можно заявиться либо на конкурс на СМР, либо на строительный контроль. Кроме того, имеет место запрет аффилированных лиц: то есть если прослеживается связь компании, заявившейся на стройконтроль, и компании, заявившейся на СМР, то мы имеем право отказать в участии в конкурсе. Компания должна быть принципиально другой.
— Если подрядчик не успел выполнить ряд работ по договору, каким образом ведет себя фонд?
— В 2015 году активно применялся инструмент штрафных санкций. За нарушение сроков применяются штрафные санкции, а это дополнительные доходы для собственников. Собственники, конечно, больше заинтересованы в качественном и своевременном выполнении работ, а не выплатах неустоек.
— Какой порядок расчетов с подрядчиком?
— Авансов никаких не дается — это требование, условие, которое способствует тому, что приходят на конкурс финансово-устойчивые организации, у которых есть средства, которые можно вложить в работы на первоначальном этапе. Потом практика такая, что мы закрываем работы по каждому виду. То есть не ждем, когда отремонтируют весь дом, а принимаем работу частями: кровля, коммуникации, фасады и так далее. Оплачиваем так же, частями. Подрядчик получает деньги, скажем, за кровлю, может направить их на другой вид работ.
Деньги не вернут
— 11 мая внесены изменения в программу капремонта, из реестра домов исключено порядка 210 домов по всей области. Первоуральск попал в данный список? Какие-то дома исключены из программы?
— Об исключении домов мы можем говорить, когда будет новая редакция региональной программы, утвержденная постановлением правительства. Сейчас мы работаем по тому постановлению, которое есть от 19 августа 2015 года. Каждый год проходит актуализация: какие-то объекты будут исключены, какие-то добавлены. Когда будет сформирован итоговый документ, тогда уже можно будет комментировать, какие именно дома исключат.
— Странно. Сейчас идет ремонтный сезон, и до сих пор непонятно, какие именно дома «капиталить» не надо…
— Помимо региональной программы на 40 лет, есть краткосрочный план на каждую трехлетку, где на каждый год расписан перечень объектов. По всем объектам объявляется конкурс, если не было никаких писем от муниципалитета. На все объекты выходит подрядчик для проведения анализа, запрашивает справки БТИ, чтобы узнать процент износа. Если по справкам БТИ процент износа превышает тот, который установлен жилищным кодексом, они эти объекты не будут ремонтировать, конкурс строительно-монтажных работ по этому дому не будет проводиться.
— Что будет с теми денежными средствами, которые люди успели оплатить в фонд до того, как дома исключили из перечня?
— Согласно ст. 174 Жилищного кодекса, которым мы руководствуемся, средства, собранные на капремонт, идут на снос этого дома. Решение о сносе должны принять собственники. Если капитальный ремонт нецелесообразен, должна быть для них другая программа, переселения, например.
Новость по теме:
Сити-менеджер Алексей Дронов официально заявил о провале программы капремонтов в Первоуральске
— А как заведомо ветхие дома оказываются в списках? Это чья-то ошибка?
— Программа формировалась на основании данных, которые предоставлял муниципалитет. Есть постановление, которое обязывает управляющие компании регулярно мониторить состояние жилищного фонда. Данные мониторинга УК предоставляет в администрацию. Сначала составлялась муниципальная программа капитального ремонта, которая потом направлялась в областное правительство. И включение, и исключение домов — решения, принимаемые на основании информации от муниципалитета. Вопрос в том, что у местных администраций не всегда есть средства, чтобы эти дома сносить. Поэтому многие из-за этого включают дома в программу капремонтов, чтобы хоть на какое-то время повысить уровень комфорта проживания в домах. Но есть основания, которые не зависят от органов самоуправления. Если процент износа более 70-ти, то хоть муниципалитет и будет настаивать, ничего не изменится. Это формальные основания.
Ответственность и активность — сложно
— В свое время активно шли собрания с жителями по открытию спецсчетов. Уровень доверия был небольшой — собственники не понимали ни что такое капитальные ремонты, ни тем более что такое спецсчета. Поступают ли в фонд протоколы собственников о переходе на спецсчета сейчас? Либо, напротив, собственники, столкнувшись с банковскими проблемами и прочими вещами, желают перейти на сбор средств через фонд?
Новость по теме:
Жители Первоуральска не понимают, куда лучше платить за капитальные ремонты
— Это вопрос информирования. Надо главам проводить работу с населением, как они могут поучаствовать в процессе. Фонд также это делает через сайт, публикации. Решение мы не навязываем: и тот, и другой вариант имеет преимущества и минусы. Протоколы поступают регулярно. Кто-то выбирает в пользу спецсчета, кто-то, наоборот, попробовав спецсчет, уходит обратно в «общий котел». Спецсчет подразумевает ответственность и определенные навыки, активность. Да, дом по-прежнему остается в программе на конкретный год. Если они накопят эти средства в более ранние сроки, то они могут провести работы по капремонту раньше. Это преимущества спецсчета. В 2016 оду есть дома, которые в свое время выбрали спецсчет. Но денег они еще не накопили. Фонд капремонта проведет капремонт, но они переходят в общий котел до тех пор, пока не возместят расходы на ремонт. Потом снова уходят на спецсчет.
— Если жители открыли спецсчет, может ли фонд отказать им в передаче денег капремонта? Когда деньги передадут, кто их будет контролировать?
— Когда собственники принимают решение об открытии спецсчета, они предоставляют в фонд необходимые протоколы, фонд проверяет документы. После этого инициатору собрания направляется ответное письмо с одобрением. Решение об открытии спецсчета вступает в силу через год, ближе к окончанию этого срока открывается счет и предоставляется реестр оплат поквартирно. Дальше организацию начисления и распоряжения осуществляет лицо, выступившее инициатором. Летом 2015 года вступили в силу изменения в жилищный кодекс: собственники должны выбрать управляющую компанию или ТСЖ, кто будет заниматься процессом учета, на каких условиях. ЖК говорит четко: это может быть не бесплатная услуга, То есть какие-то управляющие компании готовы оказывать бесплатно, а какие-то просят за это какой-то процент.
— Могут ли собственники, решив, что часть работ по капитальному ремонту необходима дому уже сейчас, провести общедомовое собрание и обратиться в фонд с переносом сроков по конкретному виду работ?
— В данном случае нужно обратиться не в фонд, а местную администрацию. Фонд сам не принимает решения о том, чтобы провести какие-то работы раньше срока. Фонд может принять это решение лишь тогда, если есть письмо администрации. Собственники должны обосновать документально, что ремонт требуется именно сейчас. Тогда работы проведут в более ранний срок.
— С лифтами такая ж история?
— По лифтам ситуация другая. Насколько я знаю, в ближайшую трехлетку не включены дома, в которых требуется заменить лифт. Но потребность в замене конкретно по вашему городу озвучили. Решение нашли: есть средства — проценты по «общему котлу» (деньги размещены на счетах и за пользование этими денежными средствами банк платит проценты), дополнительный доход собственников. Эти деньги могут направляться только на капитальные ремонты. Проценты за 2015 год уже накопились, и по решению министерства будут направлены на замену лифтов. Мы собираем со всех органов местного самоуправления заявки на замену лифтов. Деньги еще не распределены, идет сбор заявок. Думаю, что распределение средств будет исходить из платежной дисциплины муниципалитетов. Это к вопросу о том, какому муниципалитету достанется больше, какому — меньше.
— Каковы прогнозы Фонда — заказчика и основного контролера хода выполнения работ, на 2016 год?
— Мы учли ошибки предыдущего периода и рассчитываем на больший успех.