Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние дети, должны находиться под особым контролем. Причем не только со стороны законных представителей ребенка — родителей или опекунов — но и со стороны государства. Ребенок ни в коем разе не должен оказаться в худших условиях, чем проживал до этого, или, не дай Бог, на улице. История пенсионерки Валентины Некрасовой и ее внука Саши — наглядный пример того, когда взрослые слишком поздно задумываются о благополучии детей.
Жили-были, беды не знали
— Уже пять лет мой сын Анатолий и внук Саша живут в моей квартире, — начала свой рассказ Валентина Некрасова. — А переехали они сюда после смерти мамы Саши, Валентины.
Гражданский брак Анатолия Некрасова и Валентины Давлетхановой обещал быть счастливым. Отдельная двухкомнатная квартира, в которой хватало места не только новоиспеченной семье, но и двум почти взрослым дочерям Валентины от первого брака, общий сын, работа. Правда, Анатолия Некрасова гражданская жена в свою квартиру прописывать не торопилась, да тот и не настаивал — прописка в квартире матери его вполне устраивала.
— Счастье недолго продлилось, — продолжает пенсионерка. — У Валентины обнаружили рак, сгорела как свечка. Всего пять лет вместе прожили, и Сашенька остался без матери.
Анатолий взял ребенка и пришел с ним к матери.
— Конечно, я их не выгнала, куда ему с маленьким ребенком, — говорит Валентина Федоровна, — да и дочки Валентины — Дочери Наталья и Ольга остались в квартире одни, долги накопили — 56 тысяч.
Чтобы погасить долги, а заодно обзавестись отдельным жильем, девушки решили квартиру сначала приватизировать, а потом — продать. Что, по словам Некрасовой, оказалось для нее полной неожиданностью.
— Жили мы жили, и тут к нам неожиданно приезжает риэлтор, который представляла интересы сестер Давлетхановых, — разводит руками женщина. — Предложила размен.
Одним из вариантов, предложенных риэлтором Валерием Кужко, по словам Валентины Некрасовой, была комната в квартире панельной пятиэтажки. Не худший вариант, но дом стоит за 25 км от города — в поселке Крылосово.
— Комнату в квартире с соседями оценили в 170 тысяч рублей, — продолжает 75летняя пенсионерка. — Я приехала посмотреть, что за условия, и ахнула. Комнатка маленькая, нужен капитальный ремонт. А квартиркато эта, видимо, заранее риэлторами куплена для таких простачков, как мой Толя.
По словам женщины, Анатолий Некрасов неравнодушен к алкоголю и дальновидностью не отличается, легко поддается на обман.
— Сказали бумажки подписать — он и подписал, — предполагает Некрасова. — А почему разрешения из опеки не было? Должно было быть, а не было.
Именно отсутствие документа из органов опеки и попечительства подтолкнули бабушку Александра искать правды в суде. И не только.
— Где я только не была, в какие инстанции не писала — и в администрацию ходила, и к юристам, и в прокуратуру обратилась, — жалуется Валентина Федоровна. — Юристы сказали, что закон на нашей стороне, нарушения есть. Обратилась в суд, но проиграла.
Зачем мне аферы?
Валерий Кужко, директор «Обменного агентства», эту сделку, несмотря на то, что прошло уже шесть лет, хорошо помнит.
— Да, я помню этот обмен, — рассказывает Валерий Александрович. — На самом деле, инициатором размена были не сестры Давлетхановы, а отец мальчика — Анатолий Некрасов, который, якобы, решил отстоять право ребенка на отдельное жилье. Чем не устраивала его доля в той квартире — сказать не могу. По сути, я представлял интересы заказчика — нашел покупателя на квартиру покойной матери Саши, нашел вариант с однокомнатной квартирой для сестер, а вот комнату в Крылосово подыскивал уже не я.
По словам Кужко, Анатолий Некрасов настаивал на деньгах, а не на предоставлении жилплощади для сына. И вариант с комнатой в Крылосово он подыскал сам — ориентируясь на то, что подешевле.
— Я предупреждал Анатолия Юрьевича о том, что управление образования не позволит просто продать долю его сына в квартире и получить за это деньги, — продолжает риэлтор. — В результате, комнату в Крылосово ему подыскали товарищи, кроме комнаты он выручил еще и деньгами около 80 тысяч. В суде были предоставлены все заявления, написанные рукой Анатолия Некрасова, а его матери просто выгодно сейчас выставлять сына простачком — мол, не ведал, что творил. Мои комиссионные составляли всего 30 тысяч — согласитесь, глупо идти на аферу и подрывать свою репутацию из-за такой суммы.
Частая и пагубная практика
В управлении соцзащиты сообщили, что обращения по сделке с квартирой Валентины Давлетхановой от Анатолия Некрасова не поступало. Возможно ли еще раз оспорить сделку в суде, раз органами опеки и попечительства не было дано разрешение на сделку, в которой затрагиваются интересы несовершеннолетнего Саши?
По мнению прокуратуры, согласие опеки требуются лишь при снятии с регистрационного учета по месту пребывания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а Саша Некрасов к этой категории не относится. Также думает и управление юстиции, где регистрировалась сделка — достаточно согласия отца. Другого мнения придерживается адвокат, член ассоциации юристов России Елена Гончарова.
— Несовершеннолетние граждане до 18 лет, проживающие в жилом помещении социального найма, имеют право владения и пользования этим помещением наравне со всеми совершеннолетними членами семьи при приватизации жилого помещения. Должно обязательно учитываться право несовершеннолетнего на участие в приватизации. Как это делается? Обязательно участие органов опеки и попечительства и законного представителя. И при решении об отказе либо участии в приватизации жилого помещения несовершеннолетним обязательно учитываются обстоятельства. Либо ребенку выделяется какоето жилое помещение, соответствующее социальным нормам в собственность, либо денежные средства, на которые он мог бы приобрести жилое помещение площадью не менее 12 квадратных метров. Если при приватизации не принимали участие органы опеки, если мнением ребенка распоряжался лишь его отец, то такую приватизацию можно оспорить. Приватизация должна была производиться и на данного ребенка. Он в этой ситуации получился незащищенном.
Гражданские суды являются состязательным процессом — процессом предоставления доказательств. Чем больше — тем выше шансы на успех. Некрасова проиграла суд, но у женщины есть возможность обратиться туда повторно, изменив основание иска.
— Это дела сложной категории — об оспаривании приватизации, тем более с интересами несовершеннолетних детей, — продолжает Елена Ивановна. — Если суд уже был, то повторное обращение невозможно, если только попробовать изменить предмет или основание иска. В данном случае, права ребенка нарушены даже не риэлтором, а отцом.
Еще одна сложность на пути Валентины Некрасовой — истек срок исковой давности.
— Валентина Федоровна может заявить ходатайство о том, что она является пенсионеркой, юридически неграмотной, и подать еще один иск, но ей нужна грамотная юридическая поддержка, — подвела итог Гончарова.
К сожалению, практика подобных обращений — довольно частая, поэтому остается посоветовать только одно — думать о благополучном будущем детей, а не о сиюминутной выгоде.