В Государственной Думе РФ уже некоторое время идeт работа над законом «О налоге на недвижимость». В данном случае имеется ввиду проект Федерального Закона № 51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового Кодекса Российской Федерации», касающийся налога на недвижимость, рассчитываемый, исходя из рыночной стоимости объекта. Планируется, что жители России будут платить его с 2011 года. А вот понимают ли налогоплательщики, на чьи плечи ляжет этот новый налог, что он им принесeт? Думается, что нет.
Принципиальное отличие данного законопроекта состоит в том, что им предлагается удерживать налог не от инвентаризационной стоимости имущества, а от рыночной. Разница существенная, поскольку инвентаризационная стоимость — это стоимость строительства объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги. Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. То есть рыночная стоимость однозначно превышает инвентаризационную.
Если бы налогоплательщики представляли себе последствия введения этого нового налога, то не сидели бы спокойно, а потеряли бы сон, как минимум. И вот, почему. Когда человек приобретает в свою собственность ту или иную недвижимость, участие государства в этой сделке логично и закономерно. И то, налог со сделки при продаже недвижимости в пользу государства не должен бы превышать 15% от стоимости сделки. И при этом будет справедливо, если этот налог будет платить продающий недвижимость.
И вот, почему. Покупатель платит за приобретаемую недвижимость деньгами, получив займ в банке или деньгами из своих собственных сбережений, которые остались после уплаты всех налогов государству из своей заработной платы или прибыли от собственного дела. Поэтому, будет несправедливо, если покупатель будет платить налог на приобретаемую недвижимость из тех средств, с которых уже были уплачены все причитающиеся налоги.
Таким образом, налог с продажи недвижимости, по идее, целиком должен ложиться на плечи продавца недвижимости. А теперь необходимо установить, с какой суммы должен платиться налог на недвижимость. Недвижимость продаeтся по рыночной стоимости на момент продажи, и это закономерно. А вот, с какой суммы продающий недвижимость должен платить налог, ещe предстоит выяснить. Предположим, что продавец недвижимости приобрeл оную за несколько лет до еe продажи, к примеру, за 200 тысяч долларов, а на момент продажи рыночная стоимость этой недвижимости стала равной 500 тысячам долларов. Теперь возникает вопрос о том, с какой именно суммы продавец недвижимости должен платить налог с продажи?
Справедливым будет, если продающий недвижимость будет платить налог с суммы: 500 000 – 200 000 = 300 000. Ибо эта сумма и составляет доход продающего от продажи недвижимости. Ведь эта недвижимость была приобретена ранее за 200 тысяч долларов из собственных сбережений, оставшихся после уплаты всех полагающихся налогов. Так что налогом с продажи в такой ситуации должны облагаться только 300 тысяч долларов. И это будет справедливо!
На чьей стороне конституция
А теперь, давайте разберeмся с тем, должен ли человек в принципе платить налог на недвижимость по рыночной стоимости каждый год, и что на самом деле этот налог означает?
Если человек приобрeл в частную собственность ту или иную недвижимость и сразу выплатил продавцу всю сумму, то он (покупатель) становится единственным законным собственником этой недвижимости. Если покупатель недвижимости использовал банковский займ на приобретение недвижимости, то до полной выплаты займа, приобретeнная недвижимость практически принадлежит банку. Но если всe же человек приобрeл недвижимость и полностью заплатил за неe свои собственные средства, то, в соответствии со статьей 35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом, и каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться им, как единолично, так и совместно с другими лицами.
Таким образом, согласно Конституции РФ, каждый человек имеет право на частную собственность. Недвижимость тоже относится к категории частной собственности и охраняется Законом о частной собственности. Поэтому возникает вполне закономерный вопрос о правомочности введения налога на недвижимость, противоречащего Конституции РФ. Если это частная собственность, то тогда, на основании чего человек, владеющий оной по закону, должен ещe платить налог на недвижимость?!
Мнение эксперта
Любовь Колотилина, адвокат конторы №2 Свердловской областной коллегии адвокатов:
— На сегодняшний день Законом «О налогах на имущество физических лиц» установлены пределы ставки налогообложения, корректируемые органами местного самоуправления. А именно установлено, что на имущество инвентаризационной стоимостью до 300 000 руб., ставка налога не может превышать 0,1 % от инвентаризационной стоимости, от 300 000 до 500 000 руб. – от 0,1 % до 0,3 %, более 500 000 руб. – от 0,3 % до 2%.
Упоминаемый в статье проект Федераль-ного закона № 51783-4 от ныне действующего Закона « О налогах на имущество физических лиц» действительно существует. Попытки ввести его предпринималась в 2004г., однако до сих пор принятие не состоялось.
Соответственно судить о его конкретном содержании сегодня нельзя. В той редакции, в которой проект закона существует, предусмотрены понижающие коэффициенты, налоговые льготы и налоговые вычеты.
Также хотелось бы привести разъяснение Конституционного Суда РФ: «несмотря на то, что налогообложение всегда означает определенные ограничения права собственности, закрепленного в ст.35 Конституции РФ, права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом лишь в той мере, в какой это соответствует определенным конституционно значимым целям, т.е. пропорционально, соразмерно им. Налогообложение, парализующее реализацию гражданами их конституционных прав, должно быть признано несоразмерным.»